Oggi l’esperto immobiliare e commercialista Ennio Alessandro Rossi ci spiega come comprare casa senza rischi: la Proposta di acquisto, il Ripensamento. La provvigione và versata in ogni caso all’agenzia.
Lo scrivente ha in più scritti espresso la propria contrarietà alla formulazione della proposta irrevocabile di acquisto fatta sottoscrivere su un foglietto con pochi e scarni articoli, con troppa fretta, troppa leggerezza, per motivi per lo più riconducibili all’interesse del mediatore. Tanto è che il mediatore ha diritto alla provvigione sulla base di una «proposta irrevocabile di acquisto» accettata dal venditore anche nel caso che, successivamente, la compravendita non venga concretizzata. Questa la precisa indicazione contenuta nella sentenza n.115/99 del giudice di pace di Firenze e confermata da Giurisprudenza più elevata in grado.
Ecco, in estrema sintesi, i fatti che hanno originato questa decisione. Un aspirante proprietario aveva proposto irrevocabilmente l’ acquisto di un immobile tramite un’ agenzia a cui aveva conferito il relativo mandato, consegnando 10 milioni quale caparra confirmatoria. Il mediatore, acquisita l’ accettazione del proprietario venditore, al quale aveva consegnato la caparra, provvedeva a darne tempestiva comunicazione all’ aspirante acquirente mediante lettera raccomandata. Successivamente, l’ interessato decideva di non concludere l’ affare per motivi «di cassa». Il mediatore conveniva in giudizio il mancato proprietario chiedendone la condanna al pagamento della provvigione.
L’ interessato respingeva la richiesta precisando di aver formulato unicamente una proposta irrevocabile d’ acquisto e che nessun contratto era stato concluso perché nessun atto era stato redatto dalle parti. In ogni caso, sosteneva di dover pagare la provvigione solo sulla somma versata al momento del preliminare (cioè su 10 milioni anziché sul prezzo convenuto per l’ acquisto dell’ immobile). Il giudicante ha accolto la richiesta del mediatore e, richiamandosi ad una decisione della Corte di Cassazione (la n.297/96) ha rilevato che una volta realizzatosi comunque l’ affare, i ripensamenti originari di una delle parti del rapporto di mediazione sono irrilevanti e non possono incidere sull’ efficienza causale, esclusiva o concorrente dell’ opera del mediatore. Il mediatore, inoltre, aveva il diritto a riscuotere la provvigione sulla somma complessiva dell’ affare e non sull’ importo della caparra confirmatoria.
Ricordiamo che l’ articolo 1755 del Codice civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’ affare è concluso per effetto del suo intervento. Sul punto, il giudicante richiamandosi alla sentenza n.9348/87 della Corte di Cassazione, ha osservato che il preliminare è pur sempre un contratto che fa sorgere diritti e obblighi tra le parti, considerato che il termine «affare» ai fini della norma sulla mediazione, ha un significato addirittura più ampio di quello di «contratto». Infine, una annotazione: l’ articolo 2950 del Codice civile stabilisce che il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive in un anno.
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